Za co kupić mieszkanie?

Kredyty mieszkaniowe są zobowiązaniami, które zaciągamy na wiele lat, na duże kwoty. W przypadku takich zobowiązań zabezpieczenie stanowi najczęściej hipoteka nieruchomości. Do tego, wnioskujący o kredyt musi dysponować nie tylko stabilnymi i dość wysokimi przychodami, ale i sporym wkładem własnym. O ile przed pandemią kryteria wymagań wobec kredytobiorców były w różnych bankach zbliżone, o tyle nowa sytuacja ekonomiczna zupełnie przemodelowała tę kwestię.

WKŁAD WŁASNY

Komisja Nadzoru Finansowego rekomenduje, by wkład własny w przypadku kredytów mieszkaniowych wynosił przynajmniej 20 proc. wartości kredytowanej nieruchomości. Przed pandemią wiele banków obniżało jednak ten wymóg do 10 proc. – Taka liczba nie bierze się znikąd. Analitycy KNF uznali, że jeżeli ktoś jest zdolny odłożyć taką sumę, to najprawdopodobniej będzie też zdolny spłacać bez opóźnień raty – informuje prof. Marek Leszczyński, ekonomista z Uniwersytetu Jana Kochanowskiego w Kielcach. Okazuje się jednak, że od marca ubiegłego roku wymagania banków co do wymaganego poziomu wkładu własnego dynamicznie się zmieniały. Większość banków zaczęła wymagać bezwzględnie co najmniej 20 proc., ale niektóre były jeszcze ostrożniejsze. W ING Banku Śląskim było to 30 proc., a w Banku Ochrony Środowiska aż 40 proc. Od nowego roku niektóre banki obniżyły ten wymóg. Wróciły też oferty z 10-proc. wkładem własnym. Dziś, starając się o kredyt, należy dysponować co najmniej 20-proc. wartości nieruchomości korzystając z oferty Banku Pocztowego, BNP Paribas, Banku Ochrony Środowiska, Citi Handlowego i ING Banku Śląskiego. 10 proc. wkładu własnego wystarczy w przypadku oferty Alior Banku, Banku Millenium, Banku Pekao, Credit Agricole, mBanku, PKO Banku Polskiego i Santander Bank Polska.

HACZYKI W KOSZTACH

Zliberalizowanie polityki, związanej z wkładem własnym nie oznacza jednak ani tego, że o kredyt mieszkaniowy będzie łatwiej, ani tego, że będzie taniej. Wnioskowanie o kredyt wciąż będzie najłatwiejsze dla osób o stałych, wysokich dochodach uzyskiwanych najlepiej z tytułu umowy o pracę. Trudniej będzie się zadłużyć osobom fizycznym, prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą. Niższy wkład własny co prawda sprawi, że kredyt będzie łatwiejszy do uzyskania, ale dla banku jest to czynnik ryzyka. Ryzyko takie bank sobie zrównoważy zwiększając oprocentowanie, doliczając prowizję lub wymagając dodatkowego zabezpieczenia. – Najczęściej takim zabezpieczeniem będzie ubezpieczenie kredytu, które stanowi dość duży koszt. Dodatkowo, bank może wymagać jeszcze innych zabezpieczeń, takich jak poręczenie majątkowe czy blokada rachunku bankowego – mówi prof. Leszczyński.

Postanowiliśmy sprawdzić, jak to wygląda w praktyce. Załóżmy, że chcemy kupić mieszkanie o wartości 300 tys. złotych. W pierwszym wariancie dysponujemy wkładem własnym na poziomie 20 proc., a w drugim 10 proc. Kredyt próbujemy zaciągnąć na 30 lat. W pierwszym wariancie, według danych z porównywarki bankier.pl, rata wyniesie w najtańszym wariancie niespełna 900 zł, w drugim ponad 1130 zł. Finalnie, w pierwszym wariancie spłacimy około 326 tys. zł, czyli 136 proc. kwoty, jaką pożyczyliśmy, w drugim ponad 409 tys. zł., czyli aż 152 proc. pożyczonej kwoty.

PUŁAPKA STÓP PROCENTOWYCH

Oprocentowanie kredytów składa się ze stałej marży  i składnika zmiennego, zależnego od stopy referencyjnej WIBOR 3 M. Z uwagi na to, że stopy procentowe są dzisiaj rekordowo niskie, oprocentowanie kredytów również stało się niższe, co przekłada się też na niższe raty. Sęk w tym, że taka sytuacja nie będzie trwała wiecznie. Według HRE Investments, od 2022 roku stopy procentowe zaczną regularnie rosnąć, a do 2030 roku stawka WIBOR 3M zwiększy się z 0,21 proc., notowanego dziś, do poziomu 1,95 proc. Przypomnijmy, że jeszcze w 2012 roku WIBOR 3 M wynosił aż 4,91 proc.

Jak scenariusz przewidywany przez ekspertów przełoży się na ratę analizowanego wcześniej kredytu? W wariancie pierwszym, rata wzrośnie 225 zł, a w drugim o 267 zł., czyli w praktyce, w obu przypadkach prawie o jedną czwartą. Co ciekawe, niskie stopy procentowe oznaczają również mniejsze kwoty, jakie banki będą mogły przeznaczyć na udzielanie pożyczek. – Pieniądze, jakimi dysponują banki, pochodzą z lokat. W tej chwili, z uwagi na bardzo niskie oprocentowanie, wkłady bankowe drastycznie spadły. Lokaty są bowiem niezbyt opłacalne – wyjaśnia prof. Marek Leszczyński.

POŻYCZAMY WIĘCEJ, BO JEST DROŻEJ

Na koniec pozostaje wyjaśnić jeszcze przyczynę wzrostu wartości zapytań kredytowych. Okazuje się, że niekoniecznie wpływa na to fakt, że staliśmy się skłonni do podejmowania większego ryzyka. – Rynek nieruchomości stale puchnie. Ceny mieszkań są coraz wyższe, a i deweloperzy nie wycofują się z inwestycji – wyjaśnia ekonomista. Według SonarHome, średnie ceny mieszkań wzrosły w Kielcach w porównaniu z ubiegłym rokiem o 11 proc., a przewidywany wzrost na okres od stycznia do kwietnia wyniesie 3 proc. – To, czy warto dziś zaciągać takie zobowiązania zależy od naszej sytuacji mikroekonomicznej: musimy ocenić, na ile przewidujemy stabilność naszego zatrudnienia i dochodów, a także czy mamy jakieś nadwyżki finansowe. Zaciąganie kredytów na zasadzie desperackich decyzji, wynikających z tego, że dziś mamy niskie oprocentowanie, w dalszej perspektywie może doprowadzić do sporych kłopotów – ostrzega prof. Leszczyński.